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已办房产证未办土地证,转让合同有效
查看:195  发稿日期:2018/6/14 18:36:10

已办房产证未办土地证,转让合同有效

 

案情介绍:

2008年1123,徐明与李辉签订借款合同,约定徐明向李辉借款80万元。同时约定徐明将一栋四层房屋抵押给李辉,但双方没有办理抵押登记手续。201038,徐明以物抵债将该栋房屋转让给李辉,以偿还其中50万元借款。李辉同意后,给徐明开具了还借款50万元的收据,并到房产管理部门办理过户手续。同年6月份,李辉领取了新的房地产权证并使用该房屋。后来李辉要求徐明协助其办理该房屋的国有土地使用权证,徐明则要求李辉再支付30万元,李辉不同意,遂向法院提起诉讼,请求判令徐明将该房屋占有的土地使用权过户到其名下。

法院认为:徐明写给李辉的收据中注明了所购房屋为50万元,该房屋的所有权证亦已办至李辉名下,故法院确认双方转让房屋行为合法有效,价格为50万元。依照房地产交易的有关规定,房地产转让,房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。因此,徐明要求李辉协助其办理所转让房屋的国有土地使用权证的过户手续,理由充分,应予支持,判决徐明应协助李辉将房屋的国有土地使用权证办理至李辉名下。

 

案例评析:

本案中,如果双方签订的房屋买卖合同合法有效,那么买卖房屋范围内的土地使用权应当随房屋所有权一起转移给买方。目前,各地的房屋土地管理部门对房屋买卖过户的做法不一致,有的只需要办理房屋产权过户手续,领取新的房屋所有权证,有的还需要办理土地使用权过户手续,领取新的土地使用证。但是无论如何,根据房屋和土地不分离的原则,房屋范围内的土地使用应当随着房屋的买卖一起转让。

房屋抵押必须办理抵押手续,否则不发生法律效力。如果没有办理抵押记,那么债权人对房屋并没有优先受偿权。本案中,由于房屋抵押未办理抵登记,李辉对房屋的抵押权实际上依法不存在,但是李辉以一部分借款冲抵购房款,且徐明已经出具购房款收据,双方又办理了房屋产权过户手续,应当定李辉取得了房屋的所有权。

 

风险提示:

《城市房地产管理法》第32条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。所以,如果双方签订的屋买卖合同有效,且房屋的所有权证已经变更,即使没有办理土地使用权的更登记,房屋买卖合同仍然是有效的。此外,二手房买卖交易中,如果需要定对房屋的抵押,应按照约定进行登记,抵押权才能够设立。司法实践中,屋买受人对此应予以注意。

 


 上一条:没有上一条记录
 下一条:一方擅自处分共有房产,“恶意”买受人所签房屋买卖合同无效
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